无论喜欢与否，华尔街的金融工程部门决定了超过一代美国人是否能买得起房。曾经，那还是在华尔街将触角伸向MBS领域之前，这场购房游戏相当简单：如果社区的银行家认为你有偿付能力，你就有很大机会可以获得一笔30年期的按揭贷款。这种本地的联系让双方都愿意做正确的事。坚持偿还按揭贷款，你就能保住自己的房子；而银行则在资产负债表上有了一笔有价值的资产。每个人都高兴。
而这种借贷关系发生实质性的变化是在1977年。当时一位来自布鲁克林的银行家Lew Ranieri想出了一个聪明的主意能让所有人都获益，这包括借款人、银行、当然也包括他的雇主所罗门兄弟公司。这个主意是如果能够从当地银行购买按揭贷款资产；将其打包，因而将个别借款人的偿债风险分散到一个广泛的借款人组合中；随后将其切分成不同层次出售给全世界的投资者，这能够给不同风险偏好的投资者提供不同利率水平的资产。就这样，在理解了"按揭贷款的数学本质"后，Ranieri这个从所罗门兄弟的收发室走出来的银行家召集了一队博士来打包、切分并且出售按揭贷款。而这个被冠以"证券化"之名的理念也成为此后彻底改变金融行业面貌的创新。
Ranieri的创新确实帮助全美国的按揭贷款借款人降低了借款成本，因为相比于此前让按揭贷款资产趴在账面上锁住资本许多年，证券化后的按揭贷款市场的流动性要好得多。而Ranieri和所罗门兄弟公司也因此名利双收，在2004年，商业周刊将Ranieri称为"过去75年里最伟大的创新者"。但Ranieri的创新也永久地改变了银行业的理念，从此前买卖双方互相熟知变为买家完全不了解当地的市场信息。
随后，在2007和2008年，在华尔街贪婪机器刺激银行家和交易员们制造越来越多的信贷标准越来越低的MBS之后，我们都知道发生了什么。那场危机带走了美国最大和最成功的投行中的两家（贝尔斯登和雷曼兄弟），而另外两家（美林和摩根士丹利）在最后一刻才被拯救。
如今，又一个五年过去了，快钱们又杀回了房地产市场，只是这一次选择了更加有形的方式。大型的机构投资者正购买数以千计的止赎房屋，进行必要的修复，随后租给那些买不起房的人们。而引领新潮流的是华尔街最聪明的人之一的Stephen Schwarzman和他的黑石集团。8个月前，黑石新设了Invitation Homes公司在全美13个市场购买并出租独栋房屋（single-family home），黑石聚焦那些在危机中受创最重的市场，比如菲尼克斯、拉斯维加斯和奥兰多。迄今为止，黑石已经豪掷超过55亿美元从银行购入了约3.2万套房产，在房屋修复上还花了5亿美元。黑石的高管们相信自己发现了新的创新引擎，而美国经济和黑石都将受益于房价上涨。
此前从来没有过如Invitation Homes这样规模的尝试，每个人都等着看黑石这场赌博的结局。从历史上看，当非本地投资者都开始在房产上投机时，接下来通常会发生糟糕的结果。在6月初，NYT的社论指出房屋销售和房价的飙升，质疑黑石等投资者是否掀起了另一场泡沫。数周后，截止至4月的数据显示，20个最大城市的房价同比上涨12%，这是自2006年以来的最大涨幅。
至少现在看来，这种担忧还显得有点过，Invitation Homes还只是美国房地产市场的沧海一粟，在全美1.15套房产中仅占了1/300。全美的房价都在走高，并非仅是黑石购入房产的所在地。黑石地产集团的主管Jonathan Gray表示房价走高是简单的供需关系的体现：稳步增加的人口与近年来减少的房屋建造量一起促成了房价的走高。
那么黑石等投资者究竟要做什么呢？这对美国经济又意味着什么呢？
下面是Gary赖以说服黑石的合伙人设立Invitation Homes并用自己的资本下注的逻辑：为了满足不断上升的人口的需求，美国需要每年建造约150万套新房，但在过去四年里，建房的速度不到这一速度的一半，同时每年还有数以万计的房屋被夷平。在某一刻，需求将超过供给，价格就会走高。Gray预计只有到现有房屋的价值升至新建房屋的成本时，房地产市场才会进入新的平衡。他相信任何关于房地产市场新"泡沫"的言论都毫无意义。通过对房地产专家提供的数据进行分析，黑石的模型显示，即便不考虑2000年后的房价飙升，当前的房价较1951-1999期间的房价趋势仍然低了22%。
但Gray表示黑石并不想要简单的出售购买的房产，该公司准备进入一个全新的市场，向日益增加的租房客提供房屋，这些租房客要么是由于信贷标准收紧从而无法支付首付，或由于无力说服银行发放房贷，或者仅仅是不愿持有房产。Gray表示，自危机后，独栋房屋的出租数量已从1100万套上升至1400万套。然而，许多人从小规模的房东处所租的房产通常都没有很好的维护，而且在出现问题时也难以负责。黑石要做的就是让这些出租服务"职业化"，黑石会修缮好房屋，并通过24小时的维修热线确保房屋的可靠。Gray说道："房地产的崩盘给这一业务创造了可行性。我们可以为租客提供此前没有的服务...，怎么会没人为此付费呢？"他表示黑石旗下93%的房屋在修缮完成后的60天内被租出。
黑石的策略有新意但也充满风险。大西洋月刊采访了地产巨头Sam Zell，他认为黑石很难在如此多的不同市场里解决如此多的房屋的物流挑战。他表示："我认为运营一大堆并不紧邻的出租屋是个前所未有的挑战。尤其是一家PE来运作如此规模的业务，这将会是场运营灾难。"
黑石的供给测算也受到质疑，黑石并未购买抽象范围上的"房产供给"，而是在特定区域（大规模止赎发生的区域或邻近区域）购买了特定的房产（郊区的独栋房屋）。Zell认为美国正处在文化变革之中，人们不再会很早结婚或生育，许多人已不再居住在传统的郊区。
据市场传言，黑石近期计划将其约1500套的近期购买并出租的房屋租金证券化并向公众出售，该债券将由德意志银行承销，金额预计为2.5亿美元。
大西洋月刊认为，无论黑石等大型机构投资者的赌注是否成功，他们所作的实际上是风险资本在一个受创的市场中所应起到的作用：在别人恐惧的时候下注，并在局势改善后获利。
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