美国和英国部分地区房产市场再度繁荣,加拿大房产繁荣的步伐亦无人可阻。但最新这轮房市繁荣最令人不可思议之处在于,除了价格上涨之外,即便是行家也对此一无所知。
金融危机之后的几个月,甚至几年里,我们从房产市场中得到惨痛教训。但即使再三犯错,我们过后又好了伤疤忘了疼。
路透最近对房产市场分析师和经济学家的调查结果,不禁让人联想起2008年金融危机前的情景。
毕竟,利率更低、股市飙升至历史新高、英美加三国家庭债务高速膨胀驱动房产市场走高。英国一名经济学家哀叹该国疲软的贸易,称此轮经济复苏是"由房地产中介推动的"。
美国房屋建筑商协会(NAH)经济学家David Crowe表示,阻碍房产市场复苏的最大威胁并非美联储最终结束购买MBS。至少截止当前,美联储的购债行动,以及维持近零利率已经牢牢将按揭利率固定在低位。而美联储结束购债也不是经济增速放缓,或就业增长疲软的威胁。
"经济复苏的最大威胁在于政府支持企业(GSE)改革的欠考虑尝试,这类改革令次级按揭市场脱轨,大大降低了按揭市场信贷可得性。"
当然,我们知道像房利美、房地美等政府支持企业的高速扩张,助推了高杠杆化有毒证券的处理,这些有毒证券往往是基于低质量的按揭贷款。
随后经济衰退到来。
英国政府并未对蓄意点燃房产市场火苗道歉。新任英国央行行长卡尼明确表示,他并不认为,伦敦房价回归两位数增长是个问题。
英国民调显示,大部分英国人都不想看到房价走高,他们知道房地产繁荣不会万古长青,但分析师的看法则截然不同。
在被问及伦敦房价是否是资产价格泡沫的例证时,按揭贷款经纪商Jon Charcol的Ray Boulger说:
"并非如此,因为伦敦房价是受其他市场不同动能的推动,除非财政大臣对房地产市场增税,否则这些动能不太可能改变。"
Monument Securities的Stephen Lewis表示,"泡沫"意味着价格可能突然、显著下跌,但似乎有足够多的国际买家,能避免该情况的发生。
不过独立房产市场分析师Jonathan Davis这样说道:
英国房市陷入泡沫已长达10年。所有的泡沫最终会破裂,不过大规模政治干预令此轮泡沫持续的时间比寻常情况来得更久。
德国商业银行经济学家Peter Dixon表示,
"如果我们把泡沫定义为价格上涨难以持续,那么我认为伦敦房产市场并不是泡沫,房价上涨纯粹反映供需不平衡。不过伦敦房价上涨迫使其他地区房价也跟着走高,日后可能显现出泡沫的特征。"
反观大洋彼岸的加拿大,金融危机前夕至今,加拿大家庭债务增速一直处于全球最高水平,激荡的房产市场增长基本没有停止过。
即便在美国房产市场下跌逾1/3,随后开始复苏的时候,加拿大房产市场也从未修正。随后美国房市开始复苏,加国房市再度起航。
房产分析师Will Dunning称:
"政府继续错把房产市场形容为'过热',而加拿大房产市场只不过是出于平衡状态。而所有的房价指数都显示加拿大房价增幅在3%区间内,这是合理的水平。而近期一些地区房市火热,特别是多伦多和温哥华,我认为这只是对利率变化的极短期回应。"
花旗集团的Dana Peterson表示,房价和房市活动可能显著下跌,但不会是美国式的全球信贷市场事件,因为加拿大本土因素可能吸收了大部分影响。
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