2014年3月26日星期三

华尔街见闻: 楼市降温 房价下行信号已发出?

华尔街见闻
 
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楼市降温 房价下行信号已发出?
Mar 26th 2014, 07:27, by xiaoyan

3月,楼市正在遭遇一场"倒春寒"。北京、杭州、常州等城市陆续出现大幅促销的楼盘。数据面上,房价增速放缓,成交量持续低迷。3月土地市场更是骤然降温,截至3月25日,一线城市土地出让金收入仅为84.5亿元,去年同期这为320亿元。市场对房价下行预期加深,业内人士分析称,房企"以价换量"的策略或会继续贯彻。

房企多招促销量

上周六,20多位常州"九龙仓年华里"的业主,围攻了该项目的销售中心。一位吴姓业主称,现在房源打折后的价格,比自己购买的时候低了16%,强烈要求开发商退回价差。

据第一财经日报报道称,常州九龙仓年华里3月20日开始大幅降价,从均价6000元/平方米直降至5000元/平方米,约是在前期成交均价的基础上打了"八三折"。同样位于常州的"九龙仓国宾一号"项目,原均价约11000元/平方米,推出20套特价房,特惠均价在8200元/平方米左右。

此外,在杭州,九龙仓决定将楼板价高达24621元/平方米的地王级别项目"九龙仓君玺"以折后37900元/平方米(均价40000元/平方米)的起价入市,这一定价相比预期足足低了5000元/平方米。同样在杭州,近期大幅调价的楼盘还有开元名郡和雅戈尔旗下项目等。

北京、南京等地也有低价入市的项目,包括大型知名开发商万科、保利、恒大、龙湖等。3月16日,北京住总万科城项目以低于市场3000元的价格入市。

此外,广州、杭州、北京、南京等多个城市均出现"垫首付"首付分期的项目。例如保利地产广州三个项目同时推出了一成首付优惠活动。

直接降价、老盘特价、新盘低价入市及部分城市出现的分期首付或减少首付,虽多是房企营销策略,但也是楼市供需关系变化的新迹象。

成交面持续低迷

房企的"以价换量",除自身策略因素外,也与今年以来楼市低迷的成交情况密切相关。

国家统计局发布数据显示,2014年1~2月份,全国房地产市场出现"量跌价滞"状况,商品房销售面积和销售额分别为10466万平方米和7090亿元,同比分别下降0.1%和3.7%。另外,截至3月中旬,公布今年2月销售业绩的25家上市房企中,销售业绩总额环比下滑四成。

房价走势也不复去年的坚挺。统计局数据显示,2月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)中,价格环比下降的有4个,持平的城市有9个,上涨的城市有57个。

从2月份数据环比比较,新建商品住房与二手住房环比涨幅均降至15个月以来新低。新房价格环比上涨的城市数降至13个月新低,二手房价格环比上涨的城市数降至14个月新低。从一线,二线,三四线城市看,不论二手房还是新房价格涨幅都降至新低。同比来看,房价见顶回落态势确立,2012年开始的市场回暖和房价快速上涨周期结束。

其中,值得注意的是,一线城市房价增速放缓幅度明显。自2013年四季度以来,京沪深穗四个城市同比增幅首次全部回落至20%以下,与其他城市的房价涨幅差距也在明显缩小。

多重因素招致倒春寒

楼市怎么了?链家地产市场研究部张旭分析称,进入2014年后,春节假期、价格、贷款、政策观望等各方面因素不同程度地影响了买家的购房意愿,市场成交持续萎缩,且未现明显回暖迹象。持续冷淡的市场表现促使部分房企采取优惠降价的手段,或者改变定价策略,带动成交。

2013年一路走高的房价,已挤出部分刚需。政策上,2013年下半年以来,多个城市选择严格执行差别化的住房信贷政策,普遍将第二套住房贷款首付比例提至65%至70%。今年以来,银行普遍调整信贷政策,房贷利率优惠减少,买房者购房成本上升,直接影响购房意愿。

另外,克而瑞研究中心分析称,不同城市的降价楼盘,具体原因也并不同。从目前的降价潮来看,一类城市如南京、北京等是受制于地方政府对房价的管控而不得不平价入市,另外一类城市如杭州、常州等则是由于市场自身供求不平衡、库存高企导致企业只能弃价走量以回笼资金。

 以杭州为例,数据显示,目前杭州全市的平均去化周期超过17个月,但各区域间差异明显,上城、西湖、滨江等区域去化周期仅11个月左右,而萧山区与拱墅区去化周期则在17个月以上。

低迷的成交市场、屡见报端的房价下降,反过来又加深了购房者的降价预期。3月份成交量市场未出现明显改善。中原地产研究部统计数据显示,3月上半月,北京新建住宅合计签约套数为3346套,二手房住宅合计签约3906套。累计签约7252套,创造了北京楼市近年来的最低值。

大型房企资金面趋紧

对于现金流为王的房企来说,"以价换量"不失为回收现金最直接的武器。虽然地产股再融资近期开闸,但开发商资金面上的压力依然不容小觑。

截止昨天,142家A股上市房企中,55家已发布去年年报。从已发布的公司来看,整体资产负债率较2012年继续上升。鲁商置业、西藏城投、迪马股份、大港股份等上市房企资产负债率超过80%

经营活动现金流更不容乐观。"老大哥"万科A现金净流量同比猛减146%,经营现金流仅有19.23亿元,是近五年新低。2012年约是37.25亿元。荣盛发展、北京城建、信达地产和大名城4家公司经营活动现金流净额超过-30亿元。55家房企中29家经营现金流净额为负值。大型房企金融街、北京城建、冠城大通现金净流量同比降幅都在100%以上。

房地产开发投资增速小幅放缓,也能说明房地产企业现金流吃紧。华尔街见闻此前曾有文章写到,美银美林研究显示,继去年的连续增长之后,今年前两个月中国房地产房屋开工面积同比大幅回落,跌幅达30%。

或受资金限制和对市场预期的影响,土地市场也有所降温。《证券日报》今天报道称, 3月份,全国土地市场骤然降温,截至3月25日,一线城市土地出让金收入仅为84.5亿元,去年同期这一数字高达320亿元。 企业层面上,截至日前,10大标杆房企一季度合计拿地额为776亿元,相当于2013年拿地额3885亿元的20%,大部分标杆房企拿地出现了放缓迹象。

降价促销或仍继续

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受北京人民广播电台采访时表示,目前,在万科、东亚、恒大等少数几家大型房企已出现"低价入市"销售的情况下,将影响一些房企的定价预期,新盘入市定价会更为理性。在楼市整体观望的情况下,预计未来"低价入市 降价走量"或成2014开发商销售策略主基调。

3月24日绿城公布的年报显示,2013年全年收入为289.91亿元,较上年下降18.1%,公告中称,造成下降的主要原因是销售面积减少和销售均价降低。绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年在业绩发布现场表示,未来的定价策略是,集团会根据项目的地点及时间性推出促销优惠,但不会进行全面及大幅降价。

房源"低价",最根本的基础是房企面临的高库存的考验。国家统计局发布的数据,2013年末全国商品房待售面积达49295万平方米。2012及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%,远远超过住宅的销售增速。

对"高周转"、"快速去化"前景持有保守态度,使不少房企调低了今年的业绩增长预期。万科将2014年的全年销售目标非常保守地定在了2000亿元,对比2013年全年1709亿元的销售总金额,这一销售目标仅增长约17%。在2013年,万科总销售金额的同比增长速度为21%。

部分房企2014年销售目标如下:

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