近来美国房地产有关的数据不理想。房价上涨的动能在减弱，市场开始担心房价最强劲的复苏部分可能已经过去。
比如昨天刚刚公布的美国12月S&P/CS 20座大城市未季调房价指数环比下降0.1%。最近五周美国按揭贷款申请数量更是暴跌16%，创下近14个月来最大跌幅。目前的贷款申请需求已经回落至1995年水平。购房需求的下降不仅令摩根大通追加裁员数千人，更是让富国银行不得不重新拥抱次贷。
再加上此前零售、非农等一系列数据不景气，人们不得不开始进一步忧虑美国经济复苏的前景。那么，美国房地产市场到底状况如何？地产咨询公司John burns的分析，或许可以让你更加接近事实真相。
John burns主要从供应和需求两个方面对房地产宏观形势进行评估：
1、增加房地产供应：在过去几年中，每建造一栋房屋可以带动两个新增就业，考虑到如今平均每个家庭仅拥有1.2个就业岗位，美国显然需要盖更多的房子。
2、房价面临上涨压力：房价上涨是由需求（买房者）和供应（卖房者）的不平衡拉动的。而反映供需的最佳指标就是市场住房库存供应的去化时间。在过去31年中，房价平均增长速度要比通胀高1%，市场上住房供应的平均去化周期为7个月。当供应减慢的时候，价格就会升高，反之亦然。
房地产供需详解
当一个房主用旧房置换新房时，他们并不会影响市场供需，因为他们在增加1套需求的时候也增加了1套供应。也许有人会详细分析他们两套房子的价位或档次不同，但这里无需分析这些细节。真正影响整体市场供应的是那些纯粹的买家和纯粹的卖家。前者会拉低供应，而后者会增加供应。
下图将纯卖家分为六类，纯卖家分为八类，其中前六类之间互有关联。每一类中，现状不及以往的为红色，现状高于以往的为蓝色（点击放大）。
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纯买家：
1.First-time buyers：首次买房者，之前大多在租房
2.Divorcees：离婚者
3.( im)migrants：移民者，到了一个新地方后有买房需求
4.Second-homes：二套房购买者
5.Move-up/move-down：再买一套房，并将前一套房作为投资
6.Investors：投资者，包括国外投资者及机构买家
纯卖家：
1.End of lifers：去世或退休后与子女同住
2.Newlyweds：结婚者，双方各有一套房，所以要出售其中一套
3.Out-migrants：迁出者
4.Second-home：出售第二套房
5.owners to renters：卖掉自家住房改为租房者
6.Investor：投资者，包括国外投资者及机构卖家
7.Banks：贷款者止赎后银行对抵押房产进行出售
8.Home builders：房屋建筑商
各类纯买家和纯卖家之间的关系：
1.首次买房者通常要远远多于因去世或退休要买房的人。
2.离婚后通常会有两套房，而结婚者的两套房会减少为一套。
3.迁入者的数量要多于迁出者。
4.近年来，随着40岁以上人口的增多和不断富裕，购买二套房的人群数量在稳步增加。而在经济低增长时期，二套房卖家要多于买家。
5.全美越有1400万租房者，这些人的房东正是那些购买了二套房同时将首套房作为投资的人。很少有房东会自愿成为租房者。
6.近期投资者数量有所增加，尤其是国外投资者和机构。这对市场会产生重大影响。
7.银行每年通常会出售40万套房子，而最近出售的数量是平时的3倍。
8.建筑商只能是房屋出售者。大规模的新屋建设会极大地影响到房价上涨。建筑商通常扮演者一个平衡者的角色，在需求增加的时候，他们通常会增加供应。
近年来的形势：
从2011年至2013年初，美国房价开始进入上涨周期，主要有三个原因：投资购房者大量涌入，银行销售减少和新屋建设减少。这些导致库存去化周期从12个月降至4.5个月。在2011年库存周期降至7个月以下时，房价也开始由跌及涨。
但从去年开始，房价上涨、按揭利率上涨和行业信心的消褪导致供需又发生逆转，房屋库存又开始增加，从而带动价格增长放缓。
行业未来前瞻：
根据以上提到的供求关系的详细分解及计算，John Burns最后认为，虽然目前价格增长已经放缓，但目前的美国房地产市场整体仍是需求大于供应，这将支撑大部分地区的房价在未来的一年内继续上涨。但部分地区（比如德克萨斯州和加利福尼亚州）可能会存在较大差异性。
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