三，房地产对中国经济有多重要
中国经济增长对房地产的依赖是不言而喻的，同时与房地产相关的金融活动也成为中国整个金融体系的基础，野村在报告中量化了一些数据：
1. 对GDP的影响：2013年房地产直接投资占全社会固定资产投资的26%(图25)。此外，房地产行业与其他制造业和服务业高度相关,如建筑、钢铁、水泥、化工、交通运输、租赁等。我们估计，2013 年约7%的固定资产投资与房地产投资间接相关。因此，2013 年固定资产投资中有约33%与房地产行业直接和间接相关，从而贡献了GDP的16%。这意味着如果房地产投资下降10%的话，如果其它因素保持不变， 固定资产投资和GDP的增速将可能分别下降3.3 和1.6个百分点。
2.影响基础设施投资：基础设施投资资金很大程度上来自地方政府融资平台，而后者严重依赖于土地出让金收入。基础设施和房地产投资约占总投资的一半。制造业投资占比约为33%。我们预计，钢铁、水泥和建材可能占制造业投资的10% 。
3.影响信贷和金融稳定：2013年，房地产贷款余额(含按揭贷款和开发贷款)的比例从2005年的14%上升到了20%。在新增贷款中，房地产贷款占比甚至更高，2013年达到了26%。此外，我们认为，房地产企业是影子银行领域的主要借款人，不过其实际借款规模尚不清楚。
4.影响政府总收入：2013年政府总收入达到人民币17万亿元(占GDP的29%), 其中包括11万亿元税收收入和4.1万亿元土地出让金收入；其中39%与房地产市场相关。具体来说，土地出让金收入占政府总收入的23%。2013年房地产相关税收占税收收入的23%，占政府总收入的15%。相对于中央政府, 地方政府更加依赖于土地出让收入，因此其财政状况愈加令人担忧。
还有一个关键点是，中国家庭部门大约2/3的财富与房地产联系在一起，这意味着，房价的大幅下滑将冲击家庭部门的资产负债表，也会严重打击家庭消费，后者对中国经济转型无疑是致命的。
因此虽然上面提到，只有中国投资（特别是房地产投资）的增长长期令市场失望，中国的经济转型才有希望，但让房地产投资"急刹车"也是不可行的——不仅很可能爆发系统性风险，造成的失业问题也可能影响社会问题。通过财政支出保证现存的房地产行业活动量（比如说棚屋改造，保障性住房），坚持不发出任何刺激私营部门增加房地产投资的"错误"信号，通过引导信贷流向和市场预期让私营部门对房地产投资稳步降速，可能是最稳定的解决方案。
四，城镇化的停滞
上面提到，中央推进城镇化的一个重要考虑因素或许是为了盘活三四线城市过剩的房地产供应，当然，城镇化本身有利于长期经济增长，提高人民生活质量的好处也是不容置疑的。
然而，与地方政府"造城"运动事与愿违的是，过去几年中国的城镇化速度不断下滑，野村在报告中指出：
中国城镇化步伐在最近几年显著放缓。2013 年城镇化率仅上升1.16个百分点，是自1996年以来的最慢速度（因全球金融危机受到冲击的2008年除外）。最近三年城镇人口增速也有所下滑，从2010年的3.9%降至2013年的2.7%(2000-10年:4.0%)。
中国城镇化速度放缓的原因有很多，比如说"中国已过了刘易斯转折点,农村有大量剩余劳动力的情况已经不再 "和"政府主导的城市扩张面临制约因素 "，然而从下图可以看出，中国的城镇化理应是还有很大潜力的。
但作为一个普通的中国人都应该体会得到，中国城镇化的最大障碍之一，可能并非是简单的房价和户籍因素，还包括本地人和地方政府对外地人缺乏认同感。外地人在城市里没有归属感，同时政府提供的公共服务业怠慢他们（地方政府缺乏接纳外地人的内在动力），这对中国社会和经济的多样化发展和生产要素的流动是非常不利的。
然而，可能大家也没有注意到，城市也已经不能没有外地人的存在，而如何让他们融入城市，应该才是城镇化的关键，而不是仅仅是资金和城市基础设施的问题。当然，如何盘活中小城市经济，让中小城市的发展更具内在活力（没人愿意留在找不到工作的城市），就是更复杂的问题了，但从李克强总理最近的表态中可以看到中央政府的一些思路：
市场中蕴藏着巨大的活力，人民中蕴藏着无穷的创造力。
可能放权简政，纠正信贷资源配置的扭曲，就是催生经济内在活动的关键。
从另一个角度说，三四线城市缺乏就业机会和经济活力，也可能是地方思想不开明的表现——只有生产因素（人力资源）能充分流动，经济才会有动力，深圳可能就是一个比较典型的例子。中国很多地方政府地方保护主义都太强了，这对经济增长和城镇化来说都是不利的。
中国经济依赖房地产，中国政府依赖房地产，然而高房价却又是推进城镇化和维持经济长远增长的重大阻碍。如何在有效地调控房价，从而促进城镇化计划的推进，利用城镇化的契机实现经济结构的转向，可能才是最严峻的任务。
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