讨论近十年之后，国内房地产信托投资基金(REITs)今天正式起航。中信证券的"中信启航专项资产管理计划"今天在深交所挂牌转让，属国内首个交易所场内REITs。虽然这一产品着眼成熟物业资产投资和管理、严格限制投资房地产开发项目，但仍有重要意义。
中信启航在深交所挂牌后，交易对象仅限于机构投资者。该产品规模52.1亿元，基础资产为中信证券两栋办公楼，采取分级证券化并在交易所流通，到期日均为2019年4月24日，可能提前或延后终止，还本付息方式为每年年末付息，到期还本。优先级资产支持证券简称"启航优先"，证券代码为"119053"， 退出时分享增值收益的10%，单笔成交申报最低数量为50万份；次级资产支持证券简称"启航次级"，证券代码为"119401"，退出时分享增值收益的90%，单笔成交申报最低数量为30万份。
不过，值得注意的是，深交所表示，交易所场内REITs产品与信托公司发行的投资于开发阶段物业的房地产信托存在着本质区别。交易所场内REITs产品主要着眼成熟物业资产的投资和管理，严格限制投资房地产开发项目，避免成为房地产开发融资工具。
深交所今天表示，下一步将探索运用REITs为保障性住房建设服务，继续准备推出面向公众投资者的REITs产品。最近，证监会在进一步推进证券业创新发展的意见中也曾提及，"研究建立房地产投资信托基金（REITs）的制度体系及相应的产品运作模式和方案"。
据《证券日报》报道，AT科尔尼管理咨询公司全球合伙人、大中华区的总裁庄锐豪表示，"在政策和管理人才到位之后，REITs实际上是把单一的资产，多次地开发、多次地变现，跟证券化没有两样，只不过是另外一种形式体现。可以预见，在未来两三年，中国的房地产必然会实现融资市场的多元化、融资产品的多元化、模式的多元化。"
据深交所：
现阶段，在我国证券市场推出交易所场内REITs产品具有重要意义。
一是丰富证券市场投资品种。REITs的收益来源于成熟物业租金收入与物业资产增值，兼具固定收益产品与权益类产品的投资特性，为证券市场投资者提供了具有新型风险收益结构的投资品种。
二是通过参与产品设计与运作管理，促进证券经营机构及相关中介机构提高自身核心竞争力，形成新的盈利模式。
三是以稳定分红为基石、以租金预期为核心的定价机制有助于推动房地产理性价格的形成，成为收入物业定价的重要市场标杆，促使投资者关注房地产投资的租金回报。
国内首只REITs产品与国外成熟REITs产品相比也有明显差别。据经济学家赵晓、高和资本金融分析师李慧忠在《上海证券报》撰文分析，国外成熟的REITs产品市场中，基本都有税收优惠、良好的流动性、较低的投资门槛和产品的标准化这样几个特征。但中信启航与上述几个特征多数都不相关。
赵晓、李慧忠分析称，对于税收优惠，目前国内还没有相应的支持政策，甚至还存在重复征税。写字楼出租时租金需要缴纳营业税，在分配剩余收益时，投资人还需缴纳剩余收益的营业税。此外，无论是未来可能的资产出售或最终投资人收益的分配，都要承担较重的土增税或所得税。所以，单从投资收益的角度而言，这款产品吸引力并不大。此外，在金石基金通过吸收天津京证和天津深证的股权间接实现控制资产的过程中，如无地方政府的特殊税收优惠政策支持，也存在契税等税务漏损。
从大经济架构上看，赵晓、李慧忠认为，近年中国政府不断增加货币发行量，但货币市场却没有很好地疏导，以导致房价不断攀升。
而这背后的核心原因之一就是没有合理而多元的投资渠道。在当前国内的不动产投资市场，如果你有1000万，可考虑投资房地产基金；如果你有300万，可考虑投资房地产信托；但100万或以下，在一线城市不动产投资品类中基本没有可投资的产品，有人将之戏称为"绝望的百万富翁"，更别说财富量级更小的普通老百姓了。对比国外成熟市场，REITs基于其独有的亮点，是普通人重要的投资品类，同时也是缩小贫富差距重要的缓冲。
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