中金公司今日发表地产行业研究报告指出,未来中国一线城市核心区刚刚达到国际平均水平,但郊区房价泡沫程度较高,未来难以大涨。
中金报告称,未来更为看好一线城市核心豪宅开发商及二线城市快周转公司,例如万科、华侨城、保利集团、招商地产、荣盛发展;以及深圳控股、融创、华润置地、中海、龙湖。
为了与国际大都市的房价进行对比,中金将"城市区域"定义为本地行政区域中人口密度超过4000人每平方公里,平均面积为620平方公里的区域,即相当于北京五环内、上海外环内面积;另将物理距离及经济意义上的城市中心"核心区"定义为平均93平方公里的区域,相当于于北京三环内,上海内环内区域。
中金行业研究分析员宁静鞭和张宇指出,国际上10个城市核心区的平均房价为9000美金/平米(折合约人民币5.5万元),其中最贵的三大城市香港、伦敦、纽约的平均房价达到1.2万美金/平米(折合约人民币7.3万元),但国际都市的边缘区(距离城中心15公里)的房价仅是核心区的40%。
中金发现中国一线城市核心区域房价虽然接近国际都市平均水平,但是郊区房价却占到核心区域房价的50%至60%,与国际水平相比,远郊区房价明显已经偏贵。因此,中金相对看好中国一线城市核心区房价,看淡远郊区房价。
其次,从购房负担能力来看,国际上主要城市核心区的房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)为41倍,边缘区房价收入比为18倍(其中仅香港超过20倍),如果考虑各国按揭利率不同,城区购房的月供收入比(每月供款与每月可支配收入比例)平均约为112%,其中香港、莫斯科超过150%。
不过报告亦指出,全球主要城市核心区的房价收入比为41倍,边缘区房价收入比为18倍(仅香港超过20倍);如果考虑各国按揭利率不同,各城市购房的月供收入比平均约为112%。但从中国的北京和上海来看,无论从核心区房价收入比(均超过100倍),边缘区房价收入比(均超过50倍),还是月供收入比(均超过400%),中国城市居民的购房负担能力明显偏弱。
报告同时认为,中国一线城市城区占地规模已达到极限值,未来城区扩张将走向空间化,提升容积率。随着这些城市土地使用效率提升,供应释放,未来中国一线城市郊区房价难以大涨。
根据国家统计局最新数据测算,10月国内70个大中城市新建住宅销售价格同比上升9.6%,为连续第10个月上升,年内涨幅逐月扩大。
没有评论:
发表评论