2014年3月21日星期五

华尔街见闻: 一张图看懂美国打算如何消灭“两房”

华尔街见闻
 
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一张图看懂美国打算如何消灭"两房"
Mar 20th 2014, 23:28, by Yveline

美国参议院银行委员会高层16日公布了有关终结住房抵押贷款巨头房地美和房利美的初步议案,这份长达442页的议案计划设置新的机构和系统来取代"两房"。

根据《华尔街日报》披露的内容,在这份关于关闭"两房"的议案中,三大重点内容是这样的:

A  房利美和房地美将于五年内关闭,政府则要新成立联邦按揭保险公司,该公司由联邦政府支持,主要为抵押贷款债券进行再保险。议案提议强制私人贷款商持有这家再保险公司一定的权益,并承担至少10%的抵押贷款债务损失,而政府将只会在私人债权人承担损失后才提供一定的帮助。

B  联邦按揭保险公司将向行业内各个公司收费,并只是在上述10%的私人债权耗尽时,再来支持偿付抵押贷款证券的损失。

C  联邦政府依旧提供担保,但仅针对债券,不对特定公司提供支持和担保。议案还提出,要在新的系统中建立严格的贷款审批标准,要求除首次购房者以外,其他所有购房人必须支付5%的首付。

请点击下查看大图

关于房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)

被称为"两房"的房利美和房地美是做什么的?

"两房"不向购房人发放贷款,而是从贷款商手中购买抵押贷款债券,将其打包成证券出售给投资人,为市场提供稳定的抵押贷款资金来源。目前两家机构为美国60%的住房贷款提供担保。

简单地说,"两房"相当于房贷市场的批发商,一方面,他们从直接发放房贷的银行和其他贷款机构批量收购住房抵押贷款;另一方面,他们背靠联邦政府,能以较低的成本筹资,间接帮助购房者以更低的贷款利率和更少的首付实现有房梦。

"两房"被关闭对市场有什么影响?

美国房地产市场可能受到影响。美国贷款购房者可能面临无法获得抵押贷款的风险。私营机构将会提高对贷款者的信用评级要求,这将使得许多低收入者无法获得贷款,从而导致美国房屋销售受到冲击。

不过,参议院委员的新提案计划设立一套新的房地产贷款系统,其中包括一个可负担的房地产信托基金,以确保那些低收入及中等收入群体仍然能够贷款购房。至于旧系统关闭到新系统正式运行之间的过渡期,目前尚未可知,毕竟,这个提案还在等待参议院和众议院批准,尚未有定论。

对于买入"两房"的个人或机构投资者来说,这也不是个好消息,因为"两房"被关闭将令其股价遭到进一步打击。"两房"的普通股股东倒是不用担心股息的问题,因为,他们无权获得任何股息,所有股息都将被支付给美国财政部。

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