2014年5月12日星期一

华尔街见闻: 海通证券:楼市风险在哪里?中西部已成房地产陷阱!

华尔街见闻
 
Make fitness a way of life

Sign up at a 24 Hour Fitness near you for a 7 day free trial. Join a class and find a community!
From our sponsors
海通证券:楼市风险在哪里?中西部已成房地产陷阱!
May 12th 2014, 07:20, by 姜超

当房地产已成中国经济"雷区"之时,哪个雷区可能最先爆炸是投资者最关心的问题。

海通证券用新视角为我们解答的这个问题。他们舍弃了传统的一、二、三线城市划分,而是改用统计局分省数据按地域分析中国的房地产风险。

海通证券姜超团队的研究结论是,在经历过去十多年大跃进后,中西部已成中国房地产陷阱。

 

1季度中西部经济跳水很大程度上可归因于中西部地产投资大幅回落。2000年以来,中西部地产整体呈现大跃进的态势,体现为中西部的销售和新开工面积增速在大多年份高于东部,中西部土地购置面积占比也不断提升。

中西部地区经济的回落在地产投资中也得到很好的对应。1 季度东部地产投资增速从 13 年的 18.3%降至 17.7%,降幅并不大。

然而,中部和西部却分别由 2013 年的 20.8%、22.6%降至 15.6%、15.5%。和去年 4 季度相比,也是东部回落幅度少,中西部回落幅度大。

1 季度中西部地产投资下滑是这些年中西部强推投资所种下的恶果。2000 年以来,中西部地产整体呈现大跃进的态势。从地产的主要指标来看,在大多数年份,中西部地区的销售面积增速和新开工面积增速均高于东部。

值得重视的是,2012年以来,中西部销售增速逐渐整体低于东部,但新开工面积增速却高于东部。这意味着未来中西部的地产供给压力将明显大于东部,如果需求没有跟上,中西部地产将面临严重过剩的风险。

中西部地产大跃进还体现在土地市场上。这十年来,东部的房地产土地购置面积增速整体低于中西部,东部的地产土地购置占全国的比重从 01 年的 57.9%降至 13 年的46.1%,而中部和西部房地产土地购置占比皆有提升。

然而,中西部地产大跃进已缺少人口导入的支撑,中西部人均新开工面积和每万人竣工套数在 07 年后逐渐超过东部,归根结底在于其人口持续流出,在最近的 5年中只有东部地区总人口持续正增长。

未来的新型城镇化会延续城市圈的道路,人口趋于大城市化,东部仍有很大的人口导入空间,使得中西部地产高速增长难以持续。

人口趋于大城市化的结果是,改革开放以来形成的京津冀、长三角、珠三角这三大城市圈仍有很强的人口导入驱动力。随着大城市中心城区的生活开支不断增加,人口又会外迁至离核心城市较近的郊区或中小城市,从而进一步扩大都市圈。

目前无论是中部地区还是西部地区的总人口规模都早已停止了增长,其中贵州、安徽、广西、甘肃、四川、河南等省的人口甚至在持续下降。

从国际比较来看,上海人口占全国人口及全国城市人口的比重均远低于东京、首尔和纽约,中国东部特大城市圈的集聚空间还很大。

 

文章分类: 
自由标签: 

You are receiving this email because you subscribed to this feed at blogtrottr.com.

If you no longer wish to receive these emails, you can unsubscribe from this feed, or manage all your subscriptions

没有评论:

发表评论