2014年7月15日星期二

华尔街见闻: 瑞银:取消限购对楼市作用不大 城镇化也不管用

华尔街见闻
 
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瑞银:取消限购对楼市作用不大 城镇化也不管用
Jul 15th 2014, 01:21, by tree

今年以来,中国房地产市场进入调整前,为应对楼市降温,多地已经开始明文松绑调控政策。瑞银则认为,目前市场已经出现失衡,取消限购对楼市的作用不大。(更多全球财经资讯,请加微信号:wallstreetcn)

瑞银首席经济学家汪涛在周一的宏观经济媒体电话会上称,本轮房地产下滑并非政策触发,而市场供需出现失衡,再加上与其他资产相比,房地产作为投资品的吸引力正在下降,房地产拐点已经到来。

一方面本轮房地产的下行并不是因为强力的政策调控,这和过去十年三次房地产周期都不一样。另一方面我们认为供需已经出现了失衡...房地产的供给超过了内在的刚需。

而城镇化对楼市带来的刚需并不是那么乐观,汪涛预计,每年2,000万新增城镇人口中,40%来自本身城镇的扩大,估计当中1/3人口并不需要住房,加上扣除流动人口,每年城镇发展仅需要300多万套新房,而去年整个城镇竣工量为1,100万套。

许多人抽象认为中国仍然处在城镇化的高速发展期,因此每年大概两千万左右的新增城镇人口对住房的需求仍然非常大。

但是仔细分析新增两千万人口,大概有40%左右是因为城镇本身扩大,即城市从中心发展到郊区或者一些小的镇因为发展变成了城市,也就是是一个行政区划的调整,原来住在农村的人口没有迁徙,只是就地变成了城镇人口,这些人原有的房子并不会都被拆掉重建。

既使是假设三分之二拆掉,还有三分之一是留下来的话,三分之一的这些人实际上不需要新的城镇住房。

此外还有相当一部分城镇新增人口是流动人口增加,但农民工在城镇里很难参与到城镇的住房市场,也不会被保障性住房所覆盖,因此他们存在并不能很快转化为有效的需求,所以多数分析是高估了城镇住房市场的实际刚需。

此外,她认为,随着理财产品、货币基金等金融产品的发展,另外很多三四线城市房价上涨步伐放缓甚至停止,使得投资房地产的冲动有所降低。

同时随着人民币跨境结算,跨境使用的增加,资本项目的开放,很多人能更容易的把财产转移到国外,投资国外的资产,包括到国外买房等等。

她称,现在通胀和通胀预期都比较低,人民币趋势性升值也成为过去,再加上房地产税也渐行渐进,所以从种种方面来看,房地产投资的各方面支撑因素已经被弱化。

因此,她认为,取消限购作用不会太大,"因为大家如果对投资性买房觉得已经不再有吸引力的话,取消限购作用就比较有限。"

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