路透香港3月27日 -由于人们日益担心中国的房地产和债务市场，债权人也愈发挑剔，因此中国房地产开发商正转向商业抵押支持证券(CMBS)，并考虑其他融资选择。
债券买家正在回避二级开发商，因为随着中国经济增长放缓，房地产销售也已降温。本月预计将有一家地方开发商破产，而且国内首次出现公司债违约，促使借款方加强了放贷审查。
美国联邦储备委员会(美联储/FED)政策是全球借贷成本的基础。美联储主席叶伦暗示可能最早在2015年春季升息，早于很多投资者此前预期，中国房地产企业筹资的迫切性因而再起。升息意味着借贷成本升高，对企业和购房客户来说都是如此。
房地产基金MWREF本月稍早发行了2006年以来的首个跨境CMBS，凸显出房企寻找其他融资来源的努力。汤森路透旗下IFR称，该CMBS收益率(殖利率)低于上周发售的两项美元债券。
"市场将迎来更多这类产品，"金英证券驻香港分析师PhilipTse称，"由于债市流动性如此紧张，借款变得越来越难。小企业想发行高收益债券也越来越难。"
MWREF通过子公司DPIL(Dynasty Property InvestmentLtd)发行的这批CMBS，最终由MWREF所有的中国九个购物中心的租赁收入作为支持，其交易结构给予境外投资者较通常情况更高的债权人地位。MWREF由澳洲麦格理集团(MQG.AX: 行情)管理，后者拒绝置评。
首创置业(2868.HK: 行情)的投资者关系总监冯瑜坚表示，该公司将考虑新的融资渠道。
首创置业的业务主要集中在中高端住宅开发和高端商业地产项目。该公司是首个在去年发行美元优先永续债(perpetualcapital securities)的香港上市开发商。这种证券与股票类似，但不会稀释现有的股东持股。
"市场流动性不断变动，我们必须不断地适应并探寻不同的融资渠道，"冯瑜坚说。
天保基建(000965.SZ: 行情)和中茵股份(600745.SS: 行情)两家房企的定向增发方案上周获得证监会审核通过，标志着关闭近四年的筹资通道得以开放。
上周证监会还发布了优先股试点管理办法，允许特定企业发行优先股，其中包括筹资所得用以并购的上市公司。
"随着流动性趋紧以及开发商压力增大…他们可能考虑通过发行优先股来进行并购，"麦格理的分析师David Ng称。
**融资风险**
中国房地产开发商对前景的忧虑加重，因本月消息称房价涨幅正在降温，而且浙江房企兴润置业濒临破产边缘。
中国还首次出现国内债务违约事件。上海超日太阳能科技股份有限公司(002506.SZ: 行情)无法按期全额支付其公司债第二期利息，令人质疑高收益债务是否受政府担保。
市场不安情绪也令新债发售步伐放慢，并推动投资者要求更高的资本风险溢价。
截止3月15日，中国开发商今年迄今已经发售15款美元债券，筹得71亿美元资金。去年同期共发售23款，筹资81亿美元。
汤森路透LPC数据显示，2014年迄今，中国开发商通过境外银团贷款筹得11.7亿美元，而去年全年为98亿美元。
房价整体仍在上涨，不过二三线城市已经出现承压迹象。
中型商业开发商宝龙地产(1238.HK: 行情)执行总裁许华芳表示，市场压力最终会迫使房地产开发业洗牌。
他在3月13日的公司财报发布会上称，未来只有50家大型房企能够存活，很多小企业都会退出市场。
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