本文作者为 中华工商时报副总编、南开大学国经所客座教授 。微信公众号：刘杉评论。文章授权发布。
央行对个人房贷的"窗口谈话"取得意想不到的放大效果，不仅商业银行内部传达，舆论和市场掀起的波澜更是出乎意料。
央行在救市吗？
答案是肯定的。
虽然"窗口指导"不如其他方式效果猛烈，但这也是货币政策工具的一种。简单，但直接。在这个"讲政治"的国度里，上级领导的"指导"，比市场化工具更有效。
刘士余副行长出来讲房贷，是最合适不过的人选。他是央行副行长，出身是建行房贷部主任，精通房地产金融，因此，刘行长的"窗口讲话"能够点到要害。虽然强调的是保护底层人民利益，保证住房需求，但醉翁之意不在酒。刘行长最想表达的意思是，商业银行不能老想着赚钱，要"讲政治"，要配合中央领导想法，该放水时就放水，该出血时就出血。
很显然，央行"窗口指导"不仅代表央行自己意见，更体现着中央政府宏观调控精神，那就是"稳增长，调结构，促改革"三个角色的定位要明确。当下"稳增长"最重要，其他的要放一放，不要指望今年能够"促改革"。
宏观政策如何出牌，就像打麻将。庄家胡什么花色，不能由着自己性子，要看具体情况。做不了大牌，小胡也行，但绝不能点炮。现在庄家要的牌是"稳增长"，虽不是清一色，但也是一条龙。
眼下是宏观政策决断时刻。经济整体下行，消费出不了多大力，投资和出口都下行，三驾马车，两匹马打出溜，一匹马不出力，你让赶车人怎么办？
赶车人当然明白，消费指望不上，出口自己说了不算，只能看投资。在目前经济环境下，转型是个长期过程，但要维持经济增长，只能靠投资。
5月13日，国家统计局发布4月份经济运行数据，社会零售总额同比名义增长11.9%，比上月下降0.3个百分点，前4月固定资产投资增长17.3%，为近一年来最低。
最能反映GDP总量趋势的统计是工业增加值，4月份，规模以上工业增加值同比增长8.7%，环比仅增长0.82%，显示GDP增速进一步放缓。
在调结构过程中，固定资产投资增速下降是必然的，但房地产投资下降则对宏观经济影响更为深远，不仅影响增长，更涉及是否引发系统性风险问题。
1-4月份，全国房地产开发投资同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点；商品房销售面积同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。
与此相对应，1-4月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；土地成交价款增长9.6%，增速回落1.8个百分点。
房地产数据不尽人意，这让宏观管理者很头疼。开发投资下降，势必影响GDP增长，也必让年初制定的7.5%增长目标落空。更要命的是，土地购置面积下降明显，土地财政遭到打击，这不仅影响地方投资和民生支出，更会影响到地方还债。2014年是地方债偿还高峰期，偿还比例高达22%。如果局面不能扭转，债务违约不可避免。因此，央行出面托房市，不是单纯考虑购房者利益，更是想通过稳住需求，来消化新房供给，进而稳住开发投资，保住土地财政。
当然，中央政府也在考虑放弃土地财政，具体改革政策还在议论中，但三年之内不可能完成，因为这三年是地方还债主汛期，确保这三年地方债不出问题，是宏观决策的重要出发点。
商业银行从"讲政治"角度出发，一定会买央行的帐，增加个人房贷没问题，但商业银行也不是省油的灯，他们在适度增加个人房贷同时，也会谨慎提供开发贷款，这使得开发商即便想增加投资，也无从贷款。由于非标贷款遭到规范，房地产资金来源受到限制。
所以，央行"窗口指导"动静挺大，但作用有限。再靠频繁增加公开市场操作也解决不了问题，因为即便增加了流动性，也无法改变市场预期。所以，接下来，央行不得不再度扩大"定向降准"或全面降准。记住，这不是简单增加可贷资金，而是期望改变市场预期，至少想改变全面看空的市场气氛。
不过，此一时彼一时。
即便央行再放水，也会适度，而不是肆无忌惮。同样，商业银行也会控制风险，让释放的流动性无法传导到房地产。
央行早先放出的信号也让商业银行无所适从。一方面要有底线思维，不能出现系统性风险；另一方面要打破理财产品刚性兑付，提高银行风险意识。
这就是说，理财产品总有一单业务要出事。只要不是第一个出事，就不会有事。在这种思维下，谁都不想当倒霉蛋。这是商业银行的"囚徒困境"，个体理性促使他们设法避免成为出头椽子。
如果开发贷款和房地产理财产品得到抑制，仅靠居住性需求是托不住房价的。
当然，央行自己也明白，货币政策不能再疯狂了，小打小闹也改变不了房价下行趋势，但央行不想让房价立刻崩盘，怎么也得阴跌两年吧。所以，不管央行如何折腾，房价拐点都不会改变，只是改变下跌的速率，或者技术上做个头肩顶。
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