印度缓慢增长的经济使其大城市中充满了大量的办公楼,闲置率直线飙升,并且使发展停滞,因此一些楼房的建筑者将商业项目变成住房。
据broker Cushman & Wakefield Inc金融中心孟买和首都新德里的闲置率在第三季度超出20%,是亚洲中除了中国成都(32%闲置率)以外最高的。此外,印度六座城市在该区域内十大最差办公楼市场内。
作为亚洲第三大经济体,两年前被沃伦巴菲特称为"梦想市场"的印度,对于办公楼的需求逐渐下降,现在面临11年之内最慢的扩张,以及大型新兴市场中最快的通胀率。印度七大主要办公楼市场,包括孟买、海德拉巴、班加罗尔的新供应楼盘于9月30日在三个月内降到几乎两年来最低。"印度正面临吓人的宏观经济",Anshuman Magazine,新德里CBRE主席说道。"公司保持谨慎,这样的趋势会继续抑制全国办公楼的租赁。"
根据彭博的调查,在整个第四季度,印度的经济增长可能保持在5%之下,自2005年来最长的滞缓。
需求减少
直到两年前,印度在2011年3月底年经济增长超过9%,是全球投资者的心爱对象。根据CBRE,这样快速的增长促进了2010年全国主要城市发展5500万平方英尺新的办公空间,相比2011年2900万平方英尺和2012年3000万平方英尺。在今年的头九个月,又新增2300万平方英尺。随着经济增长减少50%,公司和投资者在政府同腐败丑闻的斗争中表现出不信任。ArcelorMittal 和Posco废除了120亿的投资计划。巴菲特的Berkshire Hathaway公司在今年退出了保险分配投机。
"发展者一直在延迟他们的项目,以和减小的需求保持同步。"Sanjay Dutt,孟买Cushman 南亚执行总监说道,"经济状况已经使得新的需求比预期受到更大的抑制。"
更廉价的租金
空闲办公空间的增长使得新德里和其周围地区(国家首都区域)以及孟买的租金变低。根据八月份Chicago-based Jones Lang LaSalle Inc的报告,在亚太城市商业区中,孟买租金排第6低,新德里排第13低。
在孟买的Bandra Kurla,主要办公室的平均租金是一年每平米581美元,在新德里是每平米374美元。香港租金最高,为1486美元,接着是北京1004美元。每平米相当于11平方英尺左右。
据Jones Lang LaSalle,孟买的平均租金在第二季度相比于前一季度上涨了0.5%,而在新德里租金并未变化。
价格修正
"印度城市还未从2008年第三季度的租金和价格修正中恢复过来,相比之下,其他亚太商业区情况更好些。"Ashutosh Limaye, Jones Lang LaSalle研究中心主任说,"印度城市的过度供应情况使得租金和价格受到抑制。"
CBRE表示,班加罗尔作为最大模拟芯片制造商德州仪器、以及世界最大手机芯片制造商奎尔通讯公司的进驻地,急剧削减了市场新增的办公空间,在9月份季度下降90%。国家首府区域下滑80%,而孟买下滑超过50%。
空位增加
空位的增加和租金的下降使得开发商推迟部分项目。DLF,印度最大的上市建筑商表示,在看到需求得以恢复之前,将拖延建造新办公楼的计划。
"恢复租赁是缓慢的,"Tyagi,DLF孟买区CFO说道。
DLF股份在今年下降了35%,相比之下,跟踪十家房地产公司的CNX地产指数下降了39%。由于建筑和利息成本抑制利润,DLF第二季度的净收入下降了28%,至10亿卢比(1600万美元)
转向住宅
为对抗需求下降,一些开发商考虑将建造办公楼改为居民楼。
"商业资产在竞争。"印度第二大地产公司OBE总裁Oberoi说道。
很多开发商已经将他们的商业项目变成住宅楼,因为他们提供了预付的现金流。Oberoi表示,公司会继续探索"我们这样做是否在结构上可行。"
Oberoi股份继2012年回到37%后,在今年下降到34%。
"从商业到住宅的转变正在遍及全印度。"CBRE的Magazine说,"由于很多人过度预期了商业的需求,在一些地方他们会发现转变成住宅更加容易。"
经济前景
据Cushman,DLF在去年决定将办公楼卖给Lodha Group之前,将计划从孟买中心地区17.5英亩的办公楼改成了住房。
根据印度储蓄银行的一项调查,印度经济也许会在2014年三月增长4.8%,自2003年以来最慢的增速。彭博11月29日发布的一项调查反映,在今年早些时候GDP在7-9月之间上涨4.6%,相比于上个季度的4.4%。
标普在11月7日的声明中称,国家信用等级也许会被列入垃圾级别,除非五月前的国家选举可产生能够复苏经济增长的政府。
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