尽管央行早早得到了"央妈"这个称号,但是,这次央行着实体会了那句中国俗话——儿大不由娘。
再过5天,央行副行长刘士余发表关于支持个人住房贷款的谈话(下称514谈话)就整整满两个月了,效果如何?攸克君得到的各种反馈并不乐观,事实似乎在证明,没有明电明文通知,没有窗口指导,没有特殊政策,央行仅凭"央妈"这个辈份,还逼不出商业银行兜里的真金白银,房价的整理仍将继续进行。
为什么这么说?因为市场反馈如此。在514谈话行将满两个月的时候,攸克君特意找了超过10家住宅开发为主业的开发商打探情况,不仅如此,还把这些情况向银行界的朋友们求证核实,得到的结果虽然不是"完全无效",但也比这个好不了多少。
要想知道央行514谈话的落实情况如何,还是先得回忆一下这个谈话形成的三个要点,分别是"优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求"、"合理确定首套房贷款利率水平"、"及时审批和发放符合条件的个人住房贷款"。
这三点核心,商业银行做到了么?答案如果是简单的没做到,那么一句话就够了。但实际情况却是,商业银行做到了这三点核心要求,但实际却是没做一样。之所以这么说,主要是来自于以下几个表现。
第一,商业银行确实在一定程度上缩短了住房贷款审批发放的时间。在514谈话之前,商业银行首套住房贷款的一般放款时间已经超过了15~20天,甚至更长,而514谈话之后,这个放款的时间,平均已缩短到了12天左右,如果纯从贷款发放的及时性上看,确实是缩短了。
第二,但是,如果你据此得出央行514谈话的效果得到落地的结论,那就错了。我们至少得多看一步——银行虽然缩短了放款的时间,但是却大幅度的严格化审核,这些审核的内容,包括贷款申请者的收入情况、个人征信、年龄等等,通过这些标准的严格审核,筛掉一大部分贷款申请人。所以在这样的情况下,虽然放款时间变短了,但符合放贷标准的人却变少了,这就是攸克君为什么说,做没做一个样的道理。
第三,在首套住房的优惠利率方面,商业银行遵循的基本上是央行514谈话的"下限",即对于基本住房需求的贷款申请者,不轻易上浮利率,也不给优惠利率。但与此同时,商业银行开始通过叫停个人消费贷款、个人抵押贷款等用于房地产领域,而在514谈话之前,这些贷款还可以被当做曲线解决房贷问题的路径,但514讲话之后,商业银行基本上暂停了这类产品和业务。
这实际上是商业银行在和央妈斗智斗勇,究其根源,实际上是央妈只喊话,不给政策。其实,商业银行的潜台词特别简单,央行不放松贷存比的考核,给予商业银行更大的流动性,就别指望商业银行赔本赚吆喝的"支持居民合理购房信贷"。
那么,说到这里,各位看官一定会问,这事情接下来会怎么发展,综合现有攸克君得到情况,关于住房信贷以及与之关联的房价问题,很可能朝以下几个方向发展:
第一,四大行"大力度支持住房信贷"的可能性几乎为零。工农中建四大行仍将维持现有的住房信贷紧缩口径。因此,房地产市场的流动性,短期内大盘不会有明显变化,房价的持续调整和整理,仍将是下半年的主题。
第二,"定向降准"之后,部分小微贷款占比较多的城市商业银行,应该能获得更多的贷款额度,其可能有限度地大规模支持个人住房信贷。比如北京银行等。但是,城市商业银行在房贷总盘子中的比例有限,难以对房贷基本面构成方向性的影响。但是,不排除其在短期内,在某一特定地区内由于得到城商行的支持,房价出现区域性波动的可能。
第三,央行年内不可能针对性的下发有关支持房地产信贷的通知,亦不可能大规模调整银行的贷存比考核,这也再次决定了房地产市场内资金的流动性未来难有改观,房价的盘整和调整,仍将持续。
本文来自于微信号"攸克地产",文章授权华尔街见闻发表。
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